Airbnb BTW-aangifte: stap-voor-stap gids voor Belgische verhuurders

Je bent Airbnb-verhuurder in België, je weet dat je BTW-plichtig bent (of je bent er net achter gekomen via ons vorig artikel), en nu zit je met de vraag: hoe doe ik mijn BTW-aangifte eigenlijk?

Deze gids neemt je stap voor stap mee — van je Airbnb-uitbetalingen tot en met het indienen via Intervat. Geen jargon, met voorbeelden.

Voordat je begint: wat heb je nodig?

• Een Belgisch BTW-nummer (als eenmanszaak of vennootschap)
• Toegang tot Intervat (via MyMinfin)
• Je Airbnb-uitbetalingsoverzicht (te vinden in je Airbnb-account)
• Je Airbnb-facturen voor servicekosten (te vinden onder "Btw-facturen" in je account)
• Je BTW-regime: kwartaalaangifte (standaard voor kleine verhuurders) of maandelijks

Heb je nog geen BTW-nummer? Registreer via een erkend ondernemingsloket (Xerius, Liantis, Acerta...). Reken op 1–2 weken doorlooptijd.

Belangrijk: hoe werken Airbnb-uitbetalingen en BTW?

Voordat we aan de berekeningen beginnen, moet je begrijpen hoe de geldstromen bij Airbnb werken. Dit is waar veel verhuurders fouten maken.

Wat de gast betaalt

Wanneer een gast boekt, betaalt die:

• Jouw nachttarief × aantal nachten
• Eventuele schoonmaakkosten die jij aanrekent
• Airbnb-servicekosten voor de gast (dit is Airbnb's commissie aan de gastzijde)

Wat jij ontvangt

Airbnb betaalt jou het brutobedrag uit na aftrek van de host-servicekosten (meestal 3% van het subtotaal). Die 3% factureert Airbnb apart aan jou.

Waar betaal je BTW op?

Op het volledige bedrag dat de gast betaalt voor jouw accommodatie — exclusief de Airbnb-servicekosten die Airbnb apart aan de gast aanrekent. Dit is je belastbare omzet.

In de praktijk komt dit neer op:

• Jouw uitbetaling van Airbnb
• Plus de Airbnb host-servicekosten (3%) die werden ingehouden
• = Het bruto boekingsbedrag waarop je 6% of 12% BTW verschuldigd bent

Meer over welk bedrag precies onderworpen is aan BTW lees je in ons artikel over BTW-timing en bedragen.

De Airbnb-factuur: intracommunautaire diensten

Dit is het stuk waar de meeste verhuurders (en zelfs sommige boekhouders) over struikelen.

Airbnb factureert vanuit Ierland

Airbnb factureert zijn host-servicekosten (de 3% commissie) via Airbnb Ireland UC, een Iers bedrijf. Dit heeft gevolgen voor je BTW-aangifte.

Scenario 1: Je hebt je BTW-nummer ingegeven bij Airbnb

Als je je Belgisch BTW-nummer hebt opgegeven in je Airbnb-account, factureert Airbnb de servicekosten zonder BTW (0%). Dit is een intracommunautaire dienstverrichting (art. 21 §2 W.BTW): de BTW wordt verlegd naar jou als afnemer.

Concreet betekent dit:

• Je moet de Belgische BTW (21%) op de Airbnb-servicekosten zelf aangeven in je BTW-aangifte
• Je geeft dit aan als verschuldigde BTW (vak 55 — BTW op intracommunautaire aankopen)
• Je mag diezelfde BTW meteen aftrekken (vak 59 — aftrekbare BTW)
• Per saldo: nul effect op je te betalen BTW
• Maar je moet het wél correct aangeven! Anders klopt je aangifte niet.

Je geeft ook een intracommunautaire opgave (ICO) in via Intervat, met het Iers BTW-nummer van Airbnb.

Scenario 2: Je hebt je BTW-nummer NIET ingegeven bij Airbnb

Zonder BTW-nummer factureert Airbnb de servicekosten inclusief 23% Ierse BTW. In dat geval:

• De BTW op de Airbnb-factuur is een kost voor jou — je kan die Ierse BTW niet aftrekken in België
• Je hoeft geen verlegging toe te passen
• Maar je verliest wel het recht op aftrek

Advies: Geef altijd je BTW-nummer in bij Airbnb. Je bespaart 23% op de servicekosten.

Stap 1: Verzamel je Airbnb-uitbetalingen

Waar vind je ze?

1. Log in op airbnb.com
2. Ga naar Inkomsten → Betalingsgeschiedenis
3. Filter op het kwartaal dat je wilt aangeven
4. Download ook je btw-facturen (onder "BTW-facturen" of "Tax invoices" in je accountinstellingen)

Wat heb je nodig per boeking?

• Uitbetalingsdatum — Bepaalt in welk kwartaal de BTW valt (niet de boekingsdatum!)
• Bruto boekingsbedrag — Nachttarief + schoonmaakkosten (vóór Airbnb-aftrek)
• Airbnb host-servicekosten — De 3% die Airbnb inhoudt

De BTW wordt opeisbaar op de uitbetalingsdatum, niet op de datum van het verblijf of de boeking. Dit is het incasseringsstelsel (art. 22bis §3 W.BTW). Meer hierover in ons artikel over BTW-timing.

Rekenvoorbeeld: Kwartaal 1 (januari–maart 2026)

Stel: je hebt in Q1 deze boekingen met uitbetaling ontvangen:

*Uitbetalingen vanaf 1 maart 2026 vallen onder het 12%-tarief, tenzij de reservering vóór 1 maart 2026 werd gemaakt én de uitbetaling vóór 1 juli 2026 plaatsvindt (overgangsregeling). In dit voorbeeld gaan we ervan uit dat Ahmed en Julie na 28 februari boekten.

Stap 2: Bereken de verschuldigde BTW

BTW op je logies (6% of 12%)

Je bruto boekingsbedragen zijn inclusief BTW. De formule om de BTW eruit te halen:

BTW = bruto × tarief ÷ (100 + tarief)

• Bij 6%: BTW = bruto × 6 ÷ 106
• Bij 12%: BTW = bruto × 12 ÷ 112

Uitgewerkt voor ons voorbeeld

Boekingen aan 6% (jan–feb):

Boekingen aan 12% (mrt):

Totaal verschuldigde BTW logies: € 133,74

BTW op Airbnb-servicekosten (intracommunautaire verlegging)

Als je je BTW-nummer hebt opgegeven (scenario 1):

Totaal Airbnb-fees in Q1: € 9 + € 15 + € 6 + € 12,60 + € 9 = € 51,60

BTW verlegging (21%): € 51,60 × 21% = € 10,84

• Dit bedrag geef je aan als verschuldigde BTW (vak 55)
• En tegelijk als aftrekbare BTW (vak 59)
• Netto-effect: € 0 — maar het moet wel in je aangifte staan!

Stap 3: Trek je BTW op aankopen af

Als BTW-plichtige mag je de BTW op beroepsmatige aankopen aftrekken. Voorbeelden:

• Schoonmaakproducten en -diensten
• Beddengoed, handdoeken, toiletartikelen
• Herstellingen en onderhoud aan het pand
• Fotografie voor je advertentie
• Software en tools (zoals AirBTW)
• Boekhouder/accountant
• Slimme sloten, sleutelkluizen

Voorbeeld aftrekbare BTW in Q1

Te betalen BTW

In sommige kwartalen heb je meer aftrekbare BTW dan verschuldigde BTW. Je krijgt dan een BTW-tegoed dat je kan verrekenen met het volgende kwartaal of terugvragen.

Stap 4: Dien je aangifte in via Intervat

Inloggen

1. Ga naar eservices.minfin.fgov.be/intervat/
2. Log in met je eID, itsme, of security token
3. Kies "Een aangifte indienen"

De vakken invullen

Je periodieke BTW-aangifte (formulier 625) heeft veel vakken, maar als Airbnb-verhuurder heb je er maar een beperkt aantal nodig.

Rooster I — Uitgaande handelingen (jouw omzet):

Rooster II — Inkomende handelingen (jouw aankopen):

Rooster III — Saldo:

Intracommunautaire opgave (ICO)

Naast je BTW-aangifte moet je ook een intracommunautaire opgave indienen via Intervat. Hierin vermeld je:

• Het BTW-nummer van Airbnb Ireland UC: IE9827384F
• Het totaalbedrag van de diensten: € 51,60

Dit is een apart formulier in Intervat, in te dienen met dezelfde deadline als je BTW-aangifte.

Indienen en betalen

1. Controleer je cijfers
2. Klik "Valideren" → "Indienen"
3. Betaal het saldo via overschrijving naar de rekening van de FOD Financiën (staat op je aangifte)

Deadlines kwartaalaangifte:

Stap 5: Bewaar je administratie

De Belgische fiscus kan je administratie tot 7 jaar terugvragen. Bewaar:

• Alle Airbnb-uitbetalingsoverzichten
• Alle Airbnb btw-facturen (voor de servicekosten)
• Aankoopfacturen (digitaal of papier)
• Je berekening per kwartaal
• Kopie van je ingediende BTW-aangiften en ICO's

Dit elke maand of kwartaal doen? Er is een makkelijkere manier.

Laten we eerlijk zijn: uitbetalingen opzoeken, het juiste BTW-tarief bepalen (6% of 12%? overgangsregeling?), bruto bedragen berekenen, Airbnb-fees verleggen, ICO indienen... het is een keer leuk, maar na het derde kwartaal wordt het een corvee.

AirBTW doet dit automatisch voor je:

1. Upload je Airbnb-exports — uitbetalingen, facturen en reserveringen
2. Automatische BTW-berekening — correct tarief per boeking, inclusief overgangsregeling en intracommunautaire verlegging
3. Exact Online export — Verkoop-, Inkoop- en Memoriaalboekingen, per reservering, volledig journaalklaar voor je boekhouder

Geen Excel, geen rekenfouten, geen gemiste deadlines.

Veelgestelde vragen

Moet ik BTW berekenen op het volledige boekingsbedrag of alleen op mijn uitbetaling?

Op het volledige bruto boekingsbedrag. Dit is je uitbetaling plus de Airbnb host-servicekosten (3%) die Airbnb inhoudt. De servicekosten die Airbnb apart aan de gast aanrekent vallen hier niet onder — dat is Airbnb's omzet, niet de jouwe.

Wat met de Airbnb host-servicekosten (3%)?

Als je je BTW-nummer hebt ingegeven, factureert Airbnb Ireland deze zonder BTW. Je past dan intracommunautaire verlegging toe: je geeft 21% BTW aan als verschuldigd (vak 55) én als aftrekbaar (vak 59). Netto-effect is nul, maar het moet in je aangifte staan.

Moet ik ook BTW aanrekenen op schoonmaakkosten?

Ja. Als je schoonmaakkosten aanrekent aan gasten (via Airbnb), maken die deel uit van je belastbare omzet. Ze vallen onder hetzelfde BTW-tarief als de logiesprijs.

Ik heb boekingen van vóór 1 maart 2026 met uitbetaling erna. Welk tarief?

Reserveringen gemaakt vóór 1 maart 2026 met uitbetaling vóór 1 juli 2026 vallen nog onder het 6%-tarief (overgangsregeling). Alle andere: 12%.

Kan ik de BTW op mijn hypotheek aftrekken?

Nee. Hypotheekrente is geen BTW-plichtige transactie. Wel kun je BTW aftrekken op herstellingen, renovaties en inrichting van je verhuurpand, mits je een BTW-conforme factuur hebt.

Ik heb meerdere Airbnb-woningen. Eén aangifte?

Ja — als ze onder hetzelfde BTW-nummer vallen, doe je één gezamenlijke aangifte. De omzet van alle woningen tel je samen.

Wat als ik geen BTW-nummer heb opgegeven bij Airbnb?

Dan factureert Airbnb met 23% Ierse BTW. Deze BTW kan je niet aftrekken in België — het wordt een pure kost. Geef dus altijd je BTW-nummer in.