Wanneer BTW aangeven op Airbnb in België: uitbetalingsdatum telt, niet de boekingsdatum

Veel Belgische Airbnb-verhuurders en hun boekhouders gaan ervan uit dat de BTW op huurinkomsten moet worden aangegeven op basis van de boekingsdatum van de gast. Dit is onjuist. Volgens de Belgische BTW-wetgeving geldt het incasseringsstelsel: de BTW wordt opeisbaar wanneer de verhuurder de betaling van Airbnb ontvangt — de uitbetalingsdatum.

Dit artikel legt de Belgische regels rond opeisbaarheid van BTW uit zoals ze van toepassing zijn op kortstondige Airbnb-verhuur, de overgang van het BTW-tarief van 6% naar 12% in maart 2026, en de overgangsregeling voor reserveringen gemaakt vóór de tariefwijziging.

Opeisbaarheid van BTW: wanneer wordt de BTW verschuldigd?

Volgens de Belgische BTW-wetgeving (het Wetboek BTW) hangt de opeisbaarheid van de BTW af van drie gebeurtenissen:

Sinds 1 januari 2016 wordt de BTW opeisbaar op het vroegste tijdstip van de factuurdatum of de betalingsdatum. Het belastbaar feit (voltooiing van de dienst) bepaalt enkel nog wanneer de factuur moet worden uitgereikt — het is niet langer de primaire trigger voor de opeisbaarheid.

B2C: het incasseringsstelsel

Bij B2C-transacties — wat het overgrote deel van de Airbnb-boekingen uitmaakt, aangezien gasten particulieren zijn — is de verhuurder in principe niet verplicht om een factuur uit te reiken. In dat geval geldt het incasseringsstelsel op grond van artikel 22bis, §3 van het Wetboek BTW (W.BTW): de BTW wordt opeisbaar bij ontvangst van de betaling.

Een vrijwillig uitgereikte factuur maakt de BTW op zich niet opeisbaar. De belastingadministratie aanvaardt wel dat verhuurders die vrijwillig facturen uitreiken de factuurdatum mogen gebruiken, maar enkel als administratieve tolerantie die consequent wordt toegepast op alle facturen.

Hoe dit van toepassing is op Airbnb-verhuur

Inzicht in de betalingstijdlijn van Airbnb is essentieel:

De boekingsdatum is het moment waarop de gast reserveert — er is nog geen dienst verleend en de verhuurder heeft geen betaling ontvangen. De boekingsdatum heeft geen BTW-betekenis, behalve voor de overgangsregel van 6% → 12% (zie hieronder).

Voor de meeste Airbnb-verhuurders (B2C, geen verplichte factuur) moeten de inkomsten voor BTW-doeleinden worden erkend op het moment dat de verhuurder de uitbetaling van Airbnb ontvangt. Dit is het incasseringsstelsel. De BTW wordt opeisbaar wanneer het geld binnenkomt.

Lange verblijven (28+ nachten)

Bij reserveringen van 28 nachten of langer int Airbnb de betalingen van de gast op maandbasis en doet het uitbetalingen aan de verhuurder per maand. Dit creëert meerdere momenten van opeisbaarheid voor één enkele reservering — elke uitbetaling is een afzonderlijke BTW-gebeurtenis. Verhuurders moeten elke uitbetaling apart verantwoorden.

Welk bedrag is onderworpen aan BTW?

De maatstaf van heffing voor Airbnb-huurinkomsten omvat:

• De nachttarief
• Schoonmaakkosten aangerekend aan de gast
• Eventuele andere kosten aangerekend aan de gast (toeslag extra gasten, enz.)
• Inclusief de Airbnb-servicekosten voor de verhuurder (de commissie die Airbnb inhoudt)

Het totale bedrag dat de gast betaalt voor de accommodatie (min de servicekosten die Airbnb apart aan de gast aanrekent) vormt de maatstaf van heffing. De verhuurder moet BTW aangeven op het volledige bedrag inclusief de commissie van Airbnb, ook al ontvangt hij dat deel niet in cash.

De tariefwijziging van 6% naar 12% (1 maart 2026)

Vanaf 1 maart 2026 stijgt het BTW-tarief voor gemeubeld logies en campingplaatsen van 6% naar 12%. Dit geldt voor alle kortstondige Airbnb-verhuur in België.

Welk tarief is van toepassing?

Het toepasselijke tarief wordt bepaald door het moment waarop de BTW opeisbaar wordt — dat is de uitbetalingsdatum:

Overgangsregeling

De minister heeft een overgangsregeling voorzien: voor reserveringen gemaakt op of vóór 28 februari 2026 blijft het tarief van 6% van toepassing, op voorwaarde dat de BTW opeisbaar wordt (d.w.z. de verhuurder de uitbetaling ontvangt) uiterlijk op 30 juni 2026.

De overgangsregeling is niet van toepassing op:

• Reserveringen gemaakt vanaf 1 maart 2026 (altijd 12%)
• Reserveringen gemaakt vóór 1 maart 2026 waarvan de uitbetaling wordt ontvangen op 1 juli 2026 of later (12%)

De verhuurder moet de reserveringsdatum kunnen aantonen (bv. bevestigingsmail of bewijs van voorschotbetaling).

Praktijkvoorbeelden

Hoe boekhouders dit in de praktijk aanpakken

Op basis van de werkwijze van Belgische accountantskantoren:

• Kleine verhuurders die een dagontvangstenboek gebruiken: elke uitbetaling wordt genoteerd op de dag dat het geld binnenkomt. De BTW wordt berekend op het volledige bedrag inclusief platformcommissie.
• Grotere verhuurders / boekhouders die Exact Online gebruiken: voor elke reservering wordt een verkoopboeking aangemaakt. De boekingsdatum is de uitbetalingsdatum. Het BTW-bedrag wordt berekend op het bruto huurbedrag (vóór aftrek van de Airbnb-commissie).
• Airbnb-commissie: wordt geboekt als een aparte kostenlijn (doorgaans ~3% host fee), met de BTW op de commissie als aftrekbare btw aangezien Airbnb de verhuurder factureert vanuit Ierland (verlegging van heffing / intracommunautaire dienst).
• Kwartaalaangifte BTW: alle reserveringen met uitbetalingen in het kwartaal worden opgenomen. De aangifte wordt ingediend tegen de 20e van de maand volgend op het kwartaal.

Belangrijkste conclusies

1. BTW op Airbnb-huurinkomsten wordt opeisbaar op de uitbetalingsdatum (wanneer de verhuurder het geld van Airbnb ontvangt), niet op de boekingsdatum of de verblijfsdatum.
2. De maatstaf van heffing omvat de volledige betaling van de gast voor de accommodatie, inclusief de Airbnb-servicekosten voor de verhuurder.
3. De overgang van 6% → 12% wordt bepaald door de uitbetalingsdatum, met een overgangsregeling voor reserveringen vóór maart 2026 (uitbetaling moet ontvangen zijn uiterlijk 30 juni 2026).
4. Lange verblijven (28+ nachten) creëren meerdere BTW-gebeurtenissen — één per maandelijkse uitbetaling.

Automatiseer je Airbnb BTW-boekhouding

Airbtw automatiseert het volledige proces van het boeken van Airbnb-inkomsten in Exact Online. Upload je Airbnb-exports en de assistent regelt de matching, BTW-berekening (inclusief de overgangsregeling) en het aanmaken van boekingsregels. Verkoop-, Inkoop- en Memoriaalexports — klaar om te importeren.