De meeste Airbnb-verhuurders in België zijn BTW-plichtig — en weten het niet

Als je lakens aanbiedt aan je gasten, ben je bijna zeker BTW-plichtig. Sinds 1 juli 2022 heeft België de BTW-regels voor kortstondige gemeubelde verhuur fundamenteel gewijzigd. De regels zijn duidelijk — maar de meeste Airbnb-verhuurders kennen ze niet of begrijpen ze verkeerd.

De kern: als je gasten korter dan 3 maanden verblijven en je voorziet lakens of handdoeken, ben je 6% BTW verschuldigd op je huurinkomsten. Dat geldt voor de overgrote meerderheid van de Airbnb-advertenties in België. Toch blijven veel verhuurders actief zonder BTW-registratie, niet wetende dat ze niet in orde zijn.

De twee criteria: duur en bijhorende diensten

De Belgische BTW-wetgeving hanteert twee criteria om te bepalen of je kortstondige verhuur BTW-plichtig is:

1. Duur: is het verblijf korter dan 3 maanden?

Zo ja, dan kan je verhuur BTW-plichtig zijn. Als al je verhuren 3 maanden of langer duren, ben je vrijgesteld. Maar laten we eerlijk zijn: de gemiddelde Airbnb-boeking in België is 2 tot 4 nachten. Dit criterium geldt voor bijna iedereen.

2. Bijhorende diensten: bied je minstens één van deze aan?

• Fysieke ontvangst van gasten (jij of iemand in jouw naam verwelkomt hen)
• Huishoudlinnen (lakens, handdoeken ter beschikking van gasten)
• Dagelijks ontbijt

Bied je minstens één van deze diensten aan? Dan is je verhuur onderworpen aan 6% BTW. Bied je er geen enkele aan? Dan ben je vrijgesteld.

Waarom dit bijna elke Airbnb-verhuurder treft

Het linnengoed-criterium: eenvoudiger dan je denkt

Hier ontstaat de meeste verwarring. Dit is wat de wet zegt:

• Verblijven van 7 dagen of korter: het louter aanbieden van lakens of handdoeken aan je gasten volstaat als bijhorende dienst. Dat is het. Je legt schone lakens op het bed voor de gast arriveert — je voldoet aan het criterium.
• Verblijven langer dan 7 dagen: het aanbieden van linnengoed én het minstens wekelijks vervangen ervan geldt als bijhorende dienst.

Stel jezelf de vraag: heeft je Airbnb lakens op het bed? Natuurlijk. Niemand adverteert een gemeubeld appartement zonder beddengoed. Aangezien de meerderheid van de Airbnb-boekingen in België ruim onder de 7 dagen valt, maakt het loutere feit dat je lakens voorziet je BTW-plichtig.

Fysieke ontvangst: ook vaker dan je denkt

Zelfs als je op de een of andere manier verhuurt zonder linnengoed (onwaarschijnlijk), ontvang jij of een co-host je gasten persoonlijk aan de deur? Overhandig je de sleutels? Geef je een rondleiding?

Dat is fysieke ontvangst — nog een bijhorende dienst die BTW-plicht uitlokt. De enige verhuurders die duidelijk alle bijhorende diensten vermijden, zijn zij die:

• Een sleutelkluis of slim slot gebruiken (geen fysieke ontvangst)
• Geen lakens of handdoeken voorzien
• Geen ontbijt serveren

In de praktijk beschrijft dat bijna niemand op Airbnb.

De cijfers: wat dit betekent voor je boekingen

Het toepasselijke BTW-tarief is 6% (het verlaagd tarief voor logies):

Over een jaar met 200 geboekte nachten aan € 100/nacht is dat € 1.132 aan BTW die je moet aangeven en afdragen. Niet aangeven maakt het niet ongedaan — het betekent alleen dat je een belastingschuld opbouwt.

"Ik wist het niet" is geen verweer

De Belgische belastingdienst is steeds beter op de hoogte van de kortstondige verhuurmarkt. Platforms zoals Airbnb delen nu inkomstengegevens van verhuurders met EU-belastingdiensten via DAC7 (de EU-richtlijn over platformrapportage, van kracht sinds januari 2023).

Dit betekent dat de fiscus weet:

• Hoeveel je hebt verdiend op Airbnb
• Hoeveel boekingen je had
• De duur van elk verblijf

Als je huurinkomsten verdient, geen BTW aanrekent en geen aangiften indient — is het een kwestie van tijd. Nu regulariseren is veel goedkoper dan achterstallige belastingen betalen met intresten en boetes.

Je BTW-verplichtingen: stap voor stap

1. Registreer je voor BTW

Vraag een Belgisch BTW-nummer aan via een erkend ondernemingsloket. Als je al een BTW-nummer hebt voor een andere activiteit, moet je mogelijk alleen de logiesactiviteit toevoegen.

2. Je BTW-regime: normaal regime

Voor gemeubelde logies is het normale BTW-regime verplicht:

• Reken 6% BTW aan op alle boekingen
• Dien kwartaalaangiften in via Intervat
• Je kunt BTW op aankopen aftrekken (meubels, renovaties, benodigdheden)

Belangrijk: de kleine-ondernemingsregeling (vrijstelling voor omzet onder € 25.000/jaar) is niet van toepassing op gemeubelde logies. Ongeacht je omzet moet je dus BTW aanrekenen en kwartaalaangiften indienen.

3. Dien je aangiften op tijd in

Kwartaalaangiften BTW zijn verschuldigd tegen de 25e van de maand volgend op het kwartaal:

4. Bewaar je administratie

Bewaar alle facturen, boekingsbevestigingen en financiële documenten gedurende minstens 7 jaar. Je hebt een duidelijk spoor nodig van Airbnb-uitbetaling tot BTW-aangifte.

Veelvoorkomende misverstanden

• "Ik gebruik self-check-in, dus ik ben vrijgesteld." Fout. Self-check-in schrapt alleen het criterium van fysieke ontvangst. Als je nog steeds lakens voorziet (en dat doe je), ben je BTW-plichtig.
• "Ik ben te klein om me zorgen te maken over BTW." De wet geldt ongeacht de schaal. Zelfs één boeking kan BTW-plichtig zijn. En opgelet: de kleine-ondernemingsregeling (vrijstelling onder € 25.000) geldt niet voor gemeubelde logies — je kan er je niet op beroepen, ongeacht je omzet.
• "Airbnb regelt de belastingen al voor mij." Airbnb int toeristenbelasting in sommige steden, maar dat is geen BTW. BTW is jouw verantwoordelijkheid als verhuurder.
• "Linnengoed telt alleen als ik het wekelijks ververs." Alleen voor verblijven langer dan 7 dagen. Voor de typische boeking van 2–5 nachten volstaat het aanbieden van lakens en handdoeken bij aankomst.
• "Schoonmaken tussen gasten is een bijhorende dienst." Nee. De wet sluit schoonmaak expliciet uit van de lijst met bijhorende diensten. Alleen fysieke ontvangst, linnengoed en dagelijks ontbijt tellen.

Wat als je niet in orde bent?

Niet-naleving kan leiden tot:

• Achterstallige belastingen: BTW verschuldigd over de volledige periode dat je had moeten aanrekenen
• Intresten: op onbetaalde BTW-bedragen
• Administratieve boetes: voor late of ontbrekende registraties en aangiften
• Sancties: bij herhaalde niet-naleving

De kost om nu in orde te komen is een fractie van wat het kost om jaren van niet-naleving achteraf recht te zetten.

Maak BTW-naleving eenvoudig

De reden waarom de meeste verhuurders niet in orde zijn, is geen onwil — het is de complexiteit. Uitzoeken hoeveel BTW je verschuldigd bent op elke boeking, dit bijhouden over tientallen reserveringen, en kwartaalaangiften indienen is tijdrovend en verwarrend.

Dat is precies het probleem dat AirBTW oplost. AirBTW is een platform gebouwd specifiek voor Belgische kortstondige verhuurders om hun BTW-aangiften te automatiseren. Het verbindt met je boekingsgegevens, berekent de verschuldigde BTW op elke reservering en bereidt je kwartaalaangiften voor — zodat je in orde kunt blijven zonder belastingexpert te worden.